Начнем с анализа цены. Как же устанавливается цена на недвижимость продавцами? Существует лишь два метода оценки недвижимости на этапе продажи готового жилья – это доходный и аналоговый.
Доходный метод расчета – это вычисление стоимости квартиры исходя из суммы аренды + увеличение рыночной стоимости. Данный метод чаще всего используется при продаже VIP-жилья.
Аналоговый метод – это метод сравнения равного с равным, который и имеет наибольшее влияние на конечную цену жилья. Данная схема выглядит примерно так: продавец смотрит в газету рекламных объявлений, опрашивает знакомых и звонит в агентства недвижимости, где и узнает по какой цене в настоящий момент продаются подобные квартиры. Затем собственник оценивает преимущества своей недвижимости, при этом забывая о недостатках, держа в уме постоянно муссирующуюся информацию о росте цен на квартиры, и исходя из этого формирует цену, прибавляя к ней на всякий случай 60-300 тысяч рублей, в зависимости от расположения квартиры, и вот вам – цена готова. Следующий продавец оценивает стоимость квартиры с учетом данной цены и соответственно вновь поднимает цену, и так далее.
В свою очередь спрос формирует покупательская способность, которая состоит из накопленной или доставшейся по наследству суммы и ежемесячного дохода. Исходя из последнего берется ипотечный кредит в банке. И именно благодаря «кредитным возможностям» приобретается недвижимость за сумму в три-четыре раза большую, чем наличный капитал.
Продавец в свою очередь динамично поднимает цену квартир. Данный рынок работает по принципу естественного отбора: из тех, кто может приобрести две существующие квартиры в центре, есть трое, которые могут купить за 100 тыс. у. е., двое за 130 тыс. у. е., один за 140 тыс. у. е., и один за 150 тыс. у. е. Соответственно, первая тройка сразу выбывает из борьбы за данную квартиру и начинает искать более дешевый вариант.
Так как же себя вести при покупке квартиры? Перво-наперво – не поддаваться влиянию продавца на первом этапе. То есть нужно изначально отсечь заведомо проигрышное поведение при покупке или продаже недвижимости, а именно:
1. Во время первой беседы с продавцом не давать никаких обещаний. Нужно время, чтобы хорошенько оценить свой выбор.
2. Такие характеристики, как указанный или заявленный метраж, нужно оценивать в самую последнюю очередь. Лучший показатель при осмотре квартиры – это техпаспорт и поэтажный план БТИ.
3. Нельзя вести поиск квартиры без просмотра каждого варианта, веря на слово продавцу или риэлтору, ибо это стопроцентный провал. У риэлторов есть термин «заложиться» – это основа, движущая настоящим профи этого бизнеса. Закладываться – значит заблаговременно оговорить с продавцом свой интерес от разницы между суммой продажи желаемой продавцом и фактической ценой продажи.
4. Нужно помнить про «эмоциональные качели». Вы уже завтра готовитесь купить квартиру и договорились съехать из арендного жилья. И вот вечером вам звонит взволнованный продавец и сообщает, что ему предложили за квартиру на 50-100 тысяч рублей больше. Что делать вам, если вы уже внесли задаток? Придется соглашаться на повышение цены. А чтобы не было подобных ситуаций, категорически нельзя говорить о своих проблемах ни продавцу, ни риэлтору, ибо это может обернуться против вас.
Есть еще одна «разводка». Суть ее заключается в том, что вы, продавец квартиры, встречаете будущего покупателя, который вас обрабатывает и сбивает цену до минимума, зато дает хороший задаток. Придя домой, вы расстраиваетесь, но ждете заключения сделки. И тут появляется новый покупатель и предлагает за вашу квартиру цену даже выше рыночной, что составляет весьма приличную разницу с первым покупателем. Вы понимаете, что вам намного выгоднее в двойном размере вернуть задаток первому покупателю и продать жилье второму. Вы объявляете первому покупателю о своём решении, возвращаете двойную сумму задатка и ждёте звонка от второго покупателя. Но он исчезает в неизвестном направлении, потому что первый вместе со вторым едут с вашими деньгами к следующему лоху.
Другая популярная «разводка» заключается в следующем. Вы приобретаете квартиру через одно агентство, а за вашу, которую продаете, уже получили задаток через другое агентство. Данный «непорядок» спешит исправить агентство № 2, которое рассказывает о том, что у них уже есть клиент на вашу квартиру, причем за большую цену и он готов дать задаток, правда, с условием подождать месяц-полтора. Задаток действительно дают, однако это делает агент этого же агентства, а не реальный клиент, поэтому и ждать вам приходится больше месяца, пока они найдут реального клиента. И к этому времени цены на рынке уже вырастут, а вы к тому же уже потеряли часть суммы на возврате задатка. Цель данной схемы – агентству № 2 провести обе сделки и получить двойные комиссионные.
А еще можно приобрести квартиру в кредит, даже если у вас нет ни копейки для первоначального взноса. Для этого придумана следующая модель: так как банк выдаёт 80 % суммы не от запрашиваемой продавцом стоимости квартиры, а от оценочной, то за несколько сотен у. е. оценщик просто завышает оценку нежвижки до требуемого покупателем предела и соответственно продавец может получить всю сумму на руки. Однако теперь банки стали более осторожно подходить к оценке квартир. И эта серая схема стала невозможна. Однако риэлторы не дремлют и придумывают все новые способы «разводки» как покупателей, так и продавцов квартир.
